Fehlerhafte Betriebskosten – so können sich Mieter schützen

von Andreas Scalet
Energiekosten sind meist die größten Nebenkosten. Foto: Mez
Energiekosten sind meist die größten Nebenkosten. Foto: Mez

Die Mieten steigen und steigen. Und auch die Betriebskosten gehen weiter nach oben.

schwarzach. Die „zweite Miete“, die Betriebskosten, sind in den letzten Jahren ebenfalls kontinuierlich gestiegen. Die Energiekosten sind dafür ein wichtiger Faktor, aber auch Wasser, Entsorgung und Betreuung haben seit 2009 um 7,6 Prozent zugelegt. Das ist nichts gegen die gerade vom Branchendienst „immobiliennet“ errechnete Kostensteigerung für Wohnungen im Großraum Bregenz um 49,3 Prozent, aber für viele Mieter der Trofpen, der das Fass zum Überlaufen bringt. Zumal lange nicht alles klar ist, was unter Betriebskosten verbucht wird. Ulrike Stadelmann, Mietrechtsexpertin im Konsumentenschutz der Vorarlberger Arbeiterkammer, weiß aus der Praxis, dass es immer wieder zu Unstimmigkeiten bei der Abrechnung kommt. Für Vorarlberg liegen keine konkreten Zahlen vor, im Bundesschnitt gehen Mietrechtsexperten aber davon aus, dass rund ein Viertel aller Abrechnungen fehlerhaft sind. Pro Quadratmeter zahlen Vorarlberger Mieter monatlich im Durchschnitt 1,50 Euro Betriebskosten, ein weiteres Ansteigen ist vorprogrammiert. Auch heuer steigen die Kosten fürs Heizen zuverlässig.

Stadelmann: „Ja, Anfragen zu den Betriebskosten sind ein Dauerbrenner.“ Da bei den meisten Vorarlberger Mietverhältnissen nicht die klaren Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes über Betriebskosten zur Anwendung gelangen, komme es auch häufig zu Beschwerden, berichtet die Konsumentenschützerin. Das Mietrechtsgesetz gilt nur für Mietwohnungen in Mehr­familienhäusern, die vor 1953, und alle vermieteten Eigentumswohnungen, die vor 1945 errichtet wurden. In Vorarlberg gibt es kaum Wohnungen, die so alt sind, deshalb gelten hier die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches. Nach diesem Gesetz wären die Betriebskosten vom Vermieter zu tragen. Grundsätzlich wird dies im Mietvertrag aber anders vereinbart, sodass für die Betriebskosten der Mieter aufzukommen hat.

Mehr als nur Betriebskosten

Ein Problem ist, so Stadelmann, dass vermietende Wohnungseigentümer die Abrechnung der Hausverwaltung einfach eins zu eins an den Mieter weiterleiten: „Ohne Zusätze und Einschränkungen. In den Jahresabrechnungen der Hausverwaltungen wird gegenüber den Wohnungseigentümern aber mehr abgerechnet als nur Betriebskosten.“

Viele Probleme haben viele private Vermieter bei der Erstellung der Abrechnung, stellt Stadelmann fest: „Es ist oft die Unwissenheit, wie eine Abrechnung ausschauen muss.“ Solche Abrechnungen seien oft wenig aufschlussreich. Ihr Tipp: „Mieter müssen selbst initiativ werden, oft nachfragen und weitere Unterlagen anfordern, wenn sie sicher sein möchten, nicht zu viel zu bezahlen.“

Es gebe aber auch in Vorarlberg immer wieder einmal ein schwarzes Schaf unter den gewerblichen Hausverwaltern. Da stelle sich bei näherer Betrachtung der Abrechnung heraus, dass vieles in der Abrechnung nicht stimme. Stadelmanns Empfehlung an die Mieter: „Bei begründeten Bedenken ist es daher immer empfehlenswert, nachzufragen, genauere Auflistungen zu verlangen und vor allem sein Recht auf Einsicht in die Rechnungen und Belege einzufordern.“

Anfragen zu Betriebskosten sind bei uns ein Dauerbrenner.

Ulrike Stadelmann

Betriebskosten

Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes umfassen generell Kosten für:

» Wasser- und Kanalgebühren, Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen (z. B. Wasserzähler)

» Rauchfangkehrer

» Kanalräumung

» Müllabfuhr

» Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile der Liegenschaft (Ersatz von Glühbirnen, Sicherungen und anderen Verschleißteilen, Allgemeinstrom)

» Gebäudeversicherung

» Verwaltungskosten (eingeschränkt auf eine Pauschale von derzeit € 2,72 pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche; zusätzlich dürfen keine weiteren Spesen etc. auf den Mieter überwälzt werden)

» Aufwendungen für die Hausbetreuung (Hausmeister, Putzmaterial)

» Grundsteuer

Die größten Streitpunkte

» Art der Betriebskosten: Der Vermieter darf nur die Betriebskosten verrechnen, die auch im Mietvertrag festgelegt sind, sei es die Müllabfuhr, die Versicherung oder der Lift. Es sollte auf jeden Fall eine klare schriftliche Regelung darüber getroffen werden, welche Betriebskosten vom Mieter zu bezahlen sind.

» Höhe der Betriebskosten: Grundsätzlich hat die Abrechnung eine Auflistung der einzelnen Betriebskostenpositionen zu enthalten. Bei diesen Positionen sind die Ausgaben für das gesamte Gebäude anzuführen. Auch der Aufteilungsschlüssel, nach welchem die einzelnen Positionen zwischen den Wohnungen aufgeteilt werden, ist anzugeben.

» Abrechnungszeitpunkt: Manchmal kommt es vor, dass ein Vermieter über mehrere Jahre nicht abrechnet und dann mehrere Jahre auf einmal abgerechnet werden. Im sogenannten Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Mieter vor solchen Begehrlichkeiten geschützt. Der Vermieter muss die Jahresabrechnung spätestens im Folgejahr dem Mieter vorlegen.

» Instandhaltung: Sofern im Mietvertrag nicht ausdrücklich steht, dass der Mieter neben den Betriebskosten auch für die Beiträge zum Reparaturfonds bzw. zur Instandhaltungsrücklage aufzukommen hat, dürfen die Beiträge zur dieser Instandhaltungsrücklage nicht auf den Mieter überwälzt werden. Ist so eine Regelung im Mietvertrag aber enthalten, ist zu prüfen, ob diese Regelung überhaupt hält.

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